Každý, kdo zvažuje vzít si v nejbližší době hypotéku, by měl právě teď zpozornět. Na její pořízení podle stávajících pravidel totiž zbývají poslední tři dny. Od 1. dubna začnou platit omezení České národní banky, která pravidla poskytování hypoték podstatně zpřísní v reakci na zrychlující inflaci a stále rostoucí ceny bydlení.
Do hry se opět vracejí limity pro úvěrové ukazatele, které centrální banka zrušila během pandemie, a zavádějí další omezení. Právě vyhlídka zpřísňování podmínek držela v prvním čtvrtletí roku zájem o hypotéky ještě relativně vysoko, a to i přesto, že od konce loňského roku stoupají úrokové sazby.
Co se tedy počínaje pátkem 1. dubna přesně změní?
Snížení horního limitu LTV na osmdesát procent
Ukazatel LTV (Loan to Value) udává v procentech poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Zkrátka to, kolik peněz od banky můžete na nemovitost v konkrétní hodnotě získat.
Nový horní limit LTV stanovuje, že lidé starší 36 let, kteří chtějí hypotéku, si budou muset přidat větší podíl vlastních prostředků. Banka jim od dubna bude moci půjčit maximálně osmdesát procent hodnoty nemovitosti. Doposud to bylo devadesát procent. Pokud si například budete chtít vzít hypotéku na byt za sedm milionů, nově vám banky poskytnou v rámci hypotéky maximálně 5,6 milionu korun. Zbylých 1,4 milionu musí mít žadatel z vlastních zdrojů. Pro lidi mladší šestatřiceti let ovšem devadesátiprocentní výše zůstává.
Vzhledem k aktuálním cenám nemovitostí může mít toto zpřísnění maximální výše úvěru výrazný efekt. Například data hypotečního tržiště Zaloto.cz ukazují, že téměř polovina loni poptaných hypoték měla hodnotu LTV nad hranicí osmdesát procent. Češi, zdá se, zkrátka nemají našetřeno dost peněz. A s tím zřejmě Česká národní banka počítá.
Znovuzavedení horní hranice DTI
Zkratka DTI označuje poměr mezi výší celkového zadlužení žadatele o hypotéku a výší jeho čistého ročního příjmu. Od dubna začne platit, že poměr celkového dluhu žadatele vůči jeho čistému ročnímu příjmu nesmí překročit hodnotu 8,5. V případě žadatelů ve věku do šestatřiceti let budou pravidla opět mírnější a hodnota DTI bude moci být až 9,5.
V praxi to znamená, že člověk s ročním čistým příjmem 540 tisíc korun a bez dalších dluhů dosáhne na hypoteční úvěr ve výši maximálně 4,59 milionu korun. Pokud je mladší šestatřiceti let, pak mu limit DTI stanoví při stejném ročním čistém příjmu maximální výši hypotéky na 5,13 milionu.
To může být problematické především v Praze, kde jsou ceny nemovitostí i s přihlédnutím k průměrnému výdělku zdaleka nejvyšší.
Znovuzavedení horní hranice DSTI
A konečně ukazatel DSTI. Ten vyjadřuje poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů (včetně toho aktuálně žádaného) proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Nově nesmí poměr přesáhnout hranici 45 procent. Opět je tu ale mírnější varianta pro žadatele mladších šestatřiceti let, kdy ukazatel DSTI nesmí přesáhnout hranici padesáti procent.
V případě člověka staršího šestatřiceti let s čistým měsíčním příjmem ve výši pětačtyřiceti tisíc tedy může činit celková měsíční splátka hypotéky a dalších úvěrů činit maximálně 20,3 tisíce korun. U člověka mladšího šestatřiceti let se stejným příjmem to bude maximálně 22,5 tisíce korun.
Co s tím?
Jak se s novými pravidly, které začnou od dubna platit, vypořádat? Podle Moniky Dudkové, expertky hypotečního tržiště Zaloto.cz, se vyplatí spěchat především lidem starším šestatřiceti let. „Zároveň je třeba upozornit, že nová pravidla neplatí jen pro nové žadatele, ale také v případě refinancování staré hypotéky,“ dodává.
Stávající podmínky i úrokovou sazbu je možné zafixovat například takzvaným pohotovostním úvěrem, kdy se hypoteční úvěr schválí bez nemovitosti. Ten se vyplatí v případě, že člověk ještě nemá vybranou nemovitost, ale změny by se ho nepříjemně dotkly. Pohotovostní úvěr umožní za stávajících podmínek během následujících tři let vysněnou nemovitost najít.
„V neposlední řadě budou moci banky u limitů využít v odůvodněných případech výjimku. Konkrétně u pěti procent z celkového objemu hypoték poskytnutých v předchozím kvartálu nebudou muset respektovat limit u DTI a DSTI, pokud budou přesvědčené, že žadatel své závazky bez problémů splatí,“ doplňuje manévrovací možnosti Dudková. Tohle rozhodnutí je ale logicky na bankách.
Podle Michaely Tomáškové, výkonné ředitelky developerské společnosti Central Group, bude pro žadatele o hypotéku nejvíce omezující znovuzavedení omezení podle ukazatele DSTI.
„Podle údajů Fincentrum Hypoindex je průměrná úroková sazba nyní 4,62 procenta a průměrná výše hypotéky 3,5 milionu korun. Pokud uvažujeme splácení po dobu třiceti let, bude měsíční splátka necelých osmnáct tisíc korun a žadatel bude muset brát měsíčně minimálně čtyřicet tisíc čistého, tedy necelých 51 tisíc hrubého měsíčně,“ vysvětluje Tomášková. Jen pro připomenutí, průměrná hrubá mzda v Česku byla v loňském roce 37,839 koruny.
V průběhu roku se navíc očekává další zvyšování úrokových sazeb, které by se mohly vyšplhat až k šesti procentům. V takovém případě by už byl na výše zmíněnou hypotéku potřeba měsíční plat téměř šedesát tisíc hrubého.
